Rücklagen im Wohnungseigentum

Wie hoch muss die Instandhaltungsrücklage und die entsprechende, im Hausgeld enthaltene Jahreszuführung sein? Gerade die Energieeinsparverordnung nimmt in diesem Punkt Wohnungseigentümer in die Pflicht.

 

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht nur eine „angemessene“ Rücklagenbildung vor, ohne jedoch feste Sätze zu benennen oder auf eine Berechnungsformel zu verweisen. Vielfach sind in der gemeinschaftlichen Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung Mindestsätze festgelegt, die – wie die Erfahrungen der Praxis zeigen – zumeist viel zu gering bemessen sind. Legt man die Instandhaltungskosten zugrunde, die in der II. Berechnungsverordnung für den sozialen beziehungweise steuerbegünstigten, freien Wohnungsbau angegeben sind, so müssten ungeachtet objektspezifischer Zu- und Abschläge auch für Wohnungseigentümergemeinschaften je nach Baualtersklasse Sätze von E 7,10 bis E 11,50 je Quadratmeter Wohnfläche veranschlagt werden. Die in der Literatur entwickelte, sogenannte Peter’sche Berechnungsformel (ursprüngliche Baukosten x Teuerungsfaktor (ca. 1,5) x Anteil des betroffenen Gemeinschaftseigentums (rund 60 bis 70%) geteilt durch 80 Jahre x 100) für die jährliche Rücklagenbildung kommt noch zu weit höheren Mindestbeträgen (ca E 25-30/m2/p.a.). Doch auch dieses nachvollziehbare Berechnungsmodell basiert auf der Annahme, dass in einem Lebenszyklus von 80 Jahren lediglich der bauseitige Zustand wieder herzustellen ist. Tatsächlich aber streben Wohnungseigentümer darüber hinaus zumeist auch Wertverbesserungen – sogenannte Modernisierungen – an, die die Werthaltigkeit der Immobilie sichern sollen. Modernisierungen sind jedoch in den oben angeführten Ansätzen zur Rücklagenbildung nicht oder nur unzureichend berücksichtigt.

Modernisierung: der Gesetzgeber redet mit

Während die Wohnungseigentümer aber normalerweise über die Dringlichkeit von Modernisierungsmaßnahmen im Rahmen der gemeinschaftlichen Willensbildung entscheiden können, greift der Gesetzgeber immer stärker in diese Selbstbestimmung ein und fordert im Rahmen von Gesetzen und Verordnungen teure Investitionen. So wurden in den zurückliegenden Jahren nicht zuletzt Eigentümergemeinschaften gesetzlich verpflichtet, unter anderem Thermostatventile, Heizkostenverteiler, Wasseruhren und Rauchwarnmelder einzubauen. Insbesondere die fortwährenden Verschärfungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) führten zu kostenträchtigen Nachrüstungen. So mussten teilweise funktionierende Heizungsanlagen stillgelegt oder ersetzt werden und Wärme- und Warmwasserleitungen nachträglich ebenso gedämmt werden wie bislang ungedämmte Geschossdecken zum Dachboden. Ein Ende gesetzlich begründeter Nachrüstpflichten ist nicht abzusehen. Zentralheizungsanlagen sind schon heute unverzüglich mit einer außentemperaturabhängigen Regelung zu versehen, während bis Ende 2011 in zahlreichen Wohnanlagen weitere Dämmmaßnahmen im Dachbereich vorzunehmen sind. Funktionierende Nachtspeicheröfen sind – je nach Baujahr – bis spätestens 2019 beziehungweise nach 30 Jahren außer Betrieb zu nehmen und müssen durch andere Heizsysteme ersetzt werden.

Verbindliche Nachrüstpflichten beachten

Diese gesetzlichen Nachrüstpflichten sind grundsätzlich auch für Wohnungseigentümergemeinschaften verbindlich. Zwar ist bislang keine Kontrollinstanz vorgesehen, die Umsetzung in allen Wohnanlagen zu prüfen, doch entspricht die Umsetzung dieser gesetzlichen Vorschriften „ordnungsmäßiger Instandhaltung und Instandsetzung“ und bedarf trotz umfänglicher baulicher Veränderungen „nur“ eines Mehrheitsbeschlusses in der Eigentümerversammlung. Sollte ein solcher Mehrheitsbeschluss nicht zustande kommen, so könnte ein einzelner Miteigentümer die Gemeinschaft gerichtlich zur Umsetzung zwingen. Ein solches Verfahren nach § 43 Nr. 1 WEG könnte die übrigen Miteigentümer durch die Geltendmachung etwaiger Schadenersatzansprüche teuer zu stehen kommen. Zusammenfassend ist festzustellen, dass Wohnungseigentümergemeinschaften gut beraten sind, sich kritisch mit der Rücklagenbildung auseinanderzusetzen. Über den althergebrachten Investitionsbedarf zum Werterhalt der Immobilie sind auch künftig weitere gesetzliche Nachrüstpflichten zu erwarten, die bei unzureichenden Instandhaltungsrücklagen nur durch unpopuläre Sonderumlagen zu erfüllen sind. Es bleibt aber zu hoffen, dass sich diese Investitionen zum Teil dadurch bezahlt machen, dass sie zur Energieeinsparung und damit maßgeblich zur Begrenzung steigender Betriebskosten beitragen.


Volker Otten, Prokurist bei HASPA HanseGrund

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