Unterschiede beim Hauskauf

 

Auf der Suche nach einem Eigenheim in zentraler, städtischer Lage stößt man immer häufiger auf die Angebote von „Stadthäusern“ oder „Stadtvillen“, die man früher auch einfach als „Reihenhaus“ oder „Doppelhaushälfte“ bezeichnet hätte. Auch vom „Haus-im-Haus“-Konzept ist gelegentlich die Rede. Dabei ist für den Interessenten nicht immer auf den ersten Blick erkennbar, ob jeweils „Allein-“ oder „Miteigentum“ an einer Immobilie angeboten wird – was durchaus einen Unterschied ausmacht!

„Alleineigentum“ an einer Immobilie sichert dem Eigentümer grundsätzlich die höchstmögliche Selbstbestimmung in Bezug auf sein Eigentum und wird demzufolge von den meisten Kaufinteressenten angestrebt. Stehen öffentlich-rechtliche Bestimmungen oder etwaige Nachbarschaftsverträge nicht entgegen, kann mit einer solchen Immobilie im „Alleineigentum“ buchstäblich nach Belieben verfahren werden. Da jedoch öffentlich-rechtliche Bauvorschriften einer Aufteilung von Grundstücken in beliebig kleine Parzellen Grenzen setzen, ist „Alleineigentum“ nur auf vergleichsweise großen Grundstücken zu realisieren, was bei hohen Grundstückspreisen zu entsprechend teuren Immobilienpreisen führt – für junge Familien häufig unbezahlbar.

Einen Ausweg aus diesem Dilemma bietet die Begründung einer Eigentümergemeinschaft, wie sie landläufig nur mit der klassischen „Eigentumswohnung“ in Verbindung gebracht wird. Bei dieser Form des Miteigentums – im Gegensatz zum Alleineigentum - wird ein gemeinsames Grundstück von mehreren Parteien in abgeschlossenen Wohnungen bzw. Häusern bewohnt. Während klassische, in Wohnblocks befindliche Eigentumswohnungen zumeist übereinander angeordnet sind, wird Wohnungseigentum in beispielsweise Stadtvillen oder Reihenhäusern meist nebeneinander angeordnet. Auch Mischformen – wie z.B. beim „Hausim- Haus“ – sind möglich.

Eine solche Mehrzahl von Wohneinheiten bzw. Häusern auf vergleichsweise kleinen Grundstücken führt in der Regel zu preiswertem, der Nachfrage entsprechendem Wohnraum, was die zunehmende Verbreitung gerade in Ballungszentren erklärt. Während das Bürgerliche Gesetzbuch für das „Alleineigentum“ eine hinreichende Rechtsgrundlage bietet, finden sich darin für das Miteigentum mehrerer benachbarter „Miteigentümer“ nur unzureichende Regelungen. Um diese Lücke zu schließen, wurde bereits vor mehr als 50 Jahren das Wohnungseigentumsgesetz geschaffen. Obwohl es vermuten lässt, dass sein Anwendungsbereich auf Eigentumswohnungen beschränkt ist, stellt es auch für die o.a. Sonderimmobilien, wie z.B. Reihenhäuser, Stadtvillen und „Haus-im- Haus“-Konzepte eine tragfähige Rechtsgrundlage für ein enges, nachbarschaftliches Nebeneinander dar.

Entscheidend ist jedoch, dass viele, ursprünglich auf Eigentumswohnungen zugeschnittene Bestimmungen mit Blick auf die Besonderheiten der jeweiligen Immobilie vertraglich abbedungen und abweichend geregelt werden können. Von dieser Möglichkeit, in der sog. Teilungserklärung (TE) bzw. Gemeinschaftsordnung (GO) vom Gesetz abweichende und/oder ergänzende Regelungen zu treffen, wird gerade bei Reihenhäuser und ähnlichen Objekten nach WEG vielfach Gebrauch gemacht, um die Stellung des (Mit-)Eigentümers der eines Alleineigentümers weitgehend anzunähern. Zwingende, unabdingbare Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes stehen einer vollständigen Gleichstellung jedoch entgegen. Ob und inwieweit diese Gleichstellungsbemühungen gelingen, hängt weitgehend von der Gestaltung der TE und GO ab. Vor dem Erwerb von Miteigentum – insbesondere in einer derart untypischen Wohnungseigentümergemeinschaft – solltendie Bestimmungen der TE/GO – ggf. unter Hinzuziehung eines WEG-erfahrenen Juristen – eingehend geprüft werden.

Dabei haben u.a. folgende Fragen entscheidende Bedeutung: Wurde durch die Aufteilung von Gemeinschafts- und Sondereigentum sowie durch die Einräumung von Sondernutzungsrechten und entsprechender Kostentragungsregelungen alles getan, um den Status der Miteigentümer weitgehend der eines Alleineigentümers anzunähern? Verbleiben nach der Zuordnung von Sondereigentum und Sondernutzungsrechten Teile des Grundstücks, des Gebäudes oder der Ausstattung allein Eigentümern zur gemeinschaftlichen Nutzung? Wie sind diesbezügliche Nutzungs- und Kostentragungsregelungen ausgestaltet? Inwieweit ist sichergestellt, dass nicht Eigentümer für Forderungen haften, die das Sondereigentum bzw. das Sondernutzungsrecht anderer Miteigentümer betreffen?

Können sog. „bauliche Veränderungen“ am Grundstück oder am Baukörper ohne Mitwirkung der übrigen Miteigentümer vorgenommen werden? Wurde nach der Gemeinschaftsordnung ein Verwalter für die Teile des Gemeinschaftseigentums bestellt, die nicht mit Sondernutzungsrechten belastet sind? Welche Versicherungen sind gemeinschaftlich abzuschließen, welche durch den jeweiligen Sondereigentümer? Fazit: Um preiswerten Wohnraum in städtischer Lage bereit zu stellen, werden u.a. bei Reihenhäusern, Stadthäusern und Stadtvillen immer mehr Immobilien in der Rechtsform des „Wohnungseigentums nach WEG“ errichtet. Auch wenn der Anschein vermittelt wird, „Miteigentum nach WEG“ unterscheide sich kaum von „Alleineigentum“ bezüglich einer Immobilie, so stimmt dieses nicht.

Entscheidend für die Eigentümerstellung ist die Gestaltung der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, die u.U. zu erheblichen Einschränkungen bzw. Benachteiligungen gegenüber dem „Alleineigentum“ führen kann und deshalb einer gewissenhaften, fachkundigen Prüfung bedarf.

Volker Otten, Prokurist bei HASPA HanseGrund

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